Lorsque vous contractez un prêt immobilier, il est essentiel de comprendre comment les intérêts sont calculés. Ces derniers représentent le coût du financement pour l’emprunteur et la rémunération pour le prêteur. Dans cet article, nous allons expliquer les différentes étapes pour déterminer le montant des intérêts d’un prêt immobilier.
Le taux d’intérêt : une donnée clé
Le taux d’intérêt est la donnée principale utilisée pour calculer les intérêts d’un prêt immobilier. Il s’exprime en pourcentage et peut être fixe ou variable :
- Taux fixe : Le taux d’intérêt reste constant pendant toute la durée du prêt, ce qui offre une sécurité à l’emprunteur puisqu’il connaît dès le départ le montant total des intérêts qu’il devra payer.
- Taux variable : Le taux d’intérêt évolue en fonction des variations du marché financier. Les emprunteurs optant pour cette formule prennent le risque de voir leur mensualité augmenter si les taux grimpent, mais peuvent également profiter d’une baisse des intérêts si les taux diminuent.
Il convient de noter que le taux d’intérêt proposé par les banques dépend notamment de votre profil emprunteur (situation professionnelle, revenus, apport personnel…).
Le mode de calcul des intérêts : l’amortissement
Les intérêts d’un prêt immobilier sont généralement calculés de manière classique, c’est-à-dire selon le système d’amortissement constant. Ce procédé consiste à rembourser une partie du capital emprunté (le montant) et une partie des intérêts à chaque mensualité.
L’amortissement constant : comment ça marche ?
Au début du prêt, la part des intérêts dans vos mensualités est plus importante que celle du capital. Au fur et à mesure que vous remboursez votre prêt, la part du capital augmente tandis que celle des intérêts diminue. En résumé :
- Au début du prêt : Vous payez principalement des intérêts et peu de capital.
- À mi-parcours du prêt : Les parts d’intérêts et de capital s’équilibrent.
- À la fin du prêt : Vous payez majoritairement le capital et très peu d’intérêts.
Cela signifie que sur les premières années de votre prêt immobilier, vous remboursez essentiellement des intérêts. D’où l’importance de bien négocier le taux d’intérêt lors de la souscription de votre crédit.
Exemple de calcul des intérêts d’un prêt immobilier
Imaginons que vous empruntez 200 000 € sur 20 ans (240 mois) avec un taux d’intérêt fixe de 1,5%. Voici un exemple de calcul des intérêts à payer :
- Calcul du montant total du crédit : Le capital emprunté (200 000 €) est multiplié par le taux d’intérêt (0,015), puis divisé par 12 pour obtenir le montant des intérêts mensuels.
- Calcul de la première mensualité : Les intérêts mensuels sont ajoutés au montant du capital remboursé chaque mois. Pour la première mensualité, le montant du capital remboursé est égal à 200 000 € / 240.
- Calcul des mensualités suivantes : Pour chaque mensualité, on déduit le montant du capital déjà remboursé du montant emprunté initial et on refait les étapes précédentes.
Les autres frais liés au prêt immobilier
Outre les intérêts, un prêt immobilier engendre également d’autres coûts :
- Frais de dossier : Ils couvrent les frais administratifs liés à l’étude et à la mise en place du prêt.
- Assurance emprunteur : Elle garantit le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Elle est généralement exigée par les banques.
- Garantie : Elle permet au prêteur de se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur (caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers…).
- Frais de remboursement anticipé : Ils sont appliqués si vous souhaitez rembourser tout ou partie de votre prêt avant la fin prévue du contrat.
Il est donc primordial de prendre en compte l’ensemble de ces frais lors de la souscription d’un prêt immobilier et de bien comparer les offres des différents établissements financiers pour choisir celle qui correspond le mieux à votre situation.