La question du montant maximum d’augmentation de loyer est un sujet qui préoccupe autant les locataires que les propriétaires-bailleurs. En effet, il est essentiel de connaître les règles encadrant la hausse des loyers pour éviter tout litige entre les deux parties. Cet article vous présente les éléments à prendre en compte pour déterminer le montant maximum d’augmentation de loyer ainsi que les différentes dispositions légales existantes.
L’indice de référence des loyers (IRL) : une base pour plafonner la hausse des loyers
L’une des principales règles concernant l’augmentation des loyers est la prise en compte de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice, publié chaque trimestre par l’INSEE, permet de plafonner les augmentations de loyer afin de protéger les locataires contre des hausses abusives. Ainsi, la hausse annuelle de loyer ne peut excéder l’évolution de cet indice.
Pour savoir combien le loyer peut être augmenté, il suffit de suivre ce calcul :
- Prenez le dernier indice IRL publié;
- Divisez-le par l’indice IRL correspondant à la date de signature du bail ou de la dernière révision du loyer;
- Multiplicez le résultat obtenu par 100 pour obtenir un pourcentage;
- Enfin, appliquez ce pourcentage au montant du loyer en cours.
Ce calcul permet donc de déterminer le montant maximum d’augmentation de loyer en fonction de l’évolution de l’IRL. Toutefois, il est important de noter que cette règle ne s’applique qu’aux baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 (logements non meublés, résidence principale du locataire).
Le dispositif du bouclier des loyers : une limitation supplémentaire
Au-delà de l’IRL, le dispositif du bouclier des loyers peut également être mis en place dans certaines zones où les loyers sont particulièrement élevés. Ce dispositif vise à limiter la hausse des loyers en plafonnant leur évolution à un certain niveau. Il s’agit notamment des zones tendues, où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande.
Toutefois, le bouclier des loyers n’est pas systématiquement applicable et dépend des décisions prises par les autorités locales. En outre, ce dispositif ne concerne que les baux signés ou renouvelés après sa mise en place.
Les travaux réalisés par le propriétaire-bailleur : un facteur pouvant influencer la hausse des loyers
Dans certains cas, les travaux effectués par le propriétaire-bailleur peuvent justifier une augmentation supérieure à celle prévue par l’IRL. Ces travaux doivent toutefois répondre à certaines conditions :
- Il doit s’agir de travaux d’amélioration du logement, et non de simples travaux d’entretien ou de réparation;
- Les travaux doivent être réalisés par le propriétaire-bailleur et non par le locataire;
- Le montant des travaux doit être supérieur à une certaine somme (fixée par décret);
- L’augmentation de loyer liée aux travaux ne peut excéder la moitié du coût des travaux.
Toutefois, pour que cette hausse supplémentaire soit applicable, il est nécessaire que les deux parties en conviennent au préalable, généralement lors de la signature du bail ou de la clause de révision du loyer.
La prise en compte des charges locatives dans l’augmentation de loyer
En plus du montant du loyer en lui-même, les provisions pour charges locatives peuvent également faire l’objet d’une hausse. Cependant, cette augmentation doit être justifiée et proportionnelle à l’évolution des dépenses réelles engagées par le propriétaire-bailleur pour le logement.
Ainsi, lorsqu’il s’agit de calculer le montant maximum d’augmentation de loyer, il est important de prendre en compte l’ensemble de ces facteurs afin de garantir une juste évolution des loyers pour les locataires comme pour les propriétaires-bailleurs.
Quelques exceptions et particularités à connaître
Enfin, il est essentiel de souligner certaines exceptions et particularités concernant le montant maximum d’augmentation de loyer :
- Les locations meublées ne sont pas soumises à la règle de l’IRL. Toutefois, si le bail prévoit une clause de révision annuelle, celle-ci doit être calculée sur la base de l’IRL;
- Les contrats de location saisonnière ne sont pas concernés par les règles encadrant la hausse des loyers;
- Le propriétaire-bailleur peut également renoncer à appliquer la hausse du loyer prévue par l’IRL, notamment pour fidéliser un locataire ou en cas de difficultés financières de celui-ci.
En somme, déterminer le montant maximum d’augmentation de loyer nécessite de prendre en compte plusieurs éléments tels que l’IRL, les travaux réalisés par le propriétaire-bailleur, les charges locatives ou encore les dispositifs spécifiques comme le bouclier des loyers. Ainsi, les locataires et propriétaires-bailleurs peuvent mieux anticiper et gérer les évolutions de loyer tout au long de la durée du contrat de location.